Preço das casas em máximos e portugueses são quem mais compra

A crise na habitação em Portugal é um problema antigo, mas está hoje na ordem do dia depois do Governo de António Costa ter decidido intervir no mercado com o pacote Mais Habitação – que muita polémica tem gerado e está em consulta pública até amanhã. 

A falta de oferta de habitações para comprar é um problema estrutural que tem dado gás à subida dos preços das casas nos últimos anos, de tal forma que em 2022 foi registada uma evolução homóloga recorde, de 12,6%. Mas nem os preços altos, nem o atual contexto marcado pela alta inflação e a subida dos juros impediram que, em 2022, fossem vendidas 167.900 habitações, o maior número de sempre registado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) - apesar do abrandamento na reta final do ano.

E são mesmo os portugueses os responsáveis pela maioria das transações de compra de casa realizadas em 2022, muito embora os estrangeiros estejam cada vez mais ativos na aquisição de imóveis residenciais em Portugal (e gastem bem mais para fazer negócio), sendo que nunca antes tiveram um peso tão grande na compra de casas em Portugal como no ano passado.

Os dados mais recentes do INE, publicados esta quarta-feira, dia 22 de março, não deixam margem para dúvidas: mesmo perante toda a instabilidade económica e financeira que se vive, os portugueses continuam a ser quem mais compra casa no nosso país e foram as famílias residentes em território nacional as principais responsáveis pelo recorde de vendas registado em 2022.

Em detalhe, os portugueses adquiriram 157.178 habitações durante o ano passado (93,6% do total de transações), operações essas que movimentaram 28,2 mil milhões de euros (89% do valor total). E foi na Grande Lisboa, no Norte e no Centro onde os residentes no país mais compraram casa em 2022, segundo revelam as estatísticas.

Estrangeiros estão mais dinâmicos no mercado (e compram casas mais caras)

Também é verdade que os estrangeiros estiveram mais ativos no mercado residencial nacional durante o ano passado, começando a ganhar terreno em termos relativos aos portugueses. Enquanto o número de transações levadas a cabo por portugueses apenas subiu 0,3% em 2022 face ao ano anterior, as protagonizadas por estrangeiros cresceram 20,2% entre estes dois momentos, totalizando 10.722 habitações - representando 11,4%, do total das vendas, o valor mais elevado desde que há registos do INE. Também o valor das vendas de casas levadas a cabo por estrangeiros subiu 25% em apenas um ano, para 3,6 mil milhões de euros.

Estes valores significam que os estrangeiros tendem a comprar casas bem mais caras dos que os portugueses, procurando, sobretudo, casas de luxo.

• São precisamente os compradores com domicílio fiscal fora da União Europeia (UE) quem compra casas em Portugal a preços mais elevados, pagando em média 406.267 euros - mais do dobro do que pagam os portugueses.
• Logo a seguir estão os compradores residentes na UE, que desembolsam, em média, 279.063 euros por casa (+56% que os portugueses).
• Já os compradores residentes em território nacional compram casas, em média, por 179.201 euros, mostram os dados do INE relativos a 2022.

Isto quer dizer que tanto os portugueses como os estrangeiros contribuíram para dinamizar o negócio das casas em 2022, que atingiu vendas históricas. Mas os dados também sugerem que os efeitos da guerra na Ucrânia, da subida dos juros e da inflação começaram a fazer-se sentir na reta final do ano, tendo sido registadas quedas homólogas quer no número de negócios, quer no valor em todos dos domicílios fiscais dos compradores (nacionais e estrangeiras) - a diminuição mais expressiva foi observada nos compradores oriundos fora das fronteiras europeias.

Uma em cada quatro casas transacionadas no Algarve é comprada por estrangeiros

Do universo de transações que envolveram um compradores estrangeiros em 2022 – isto é, 10.722 negócios -, cerca de 36,9% respeitaram a habitações localizadas no Algarve. Ainda assim, esse foi o valor mais baixo desde o início da série em 2019. O top3 das regiões preferidas dos estrangeiros para comprar casa em Portugal fecha com a Área Metropolitana de Lisboa, que representa 20,1% das transações e com a região Centro (19,4%).

Portanto, foi precisamente para mercado residencial do Algarve que foi mobilizada a quantia mais expressiva oriunda do estrangeiro - 44,9% dos 3,6 mil milhões de euros desembolsado por compradores com domicílio fiscal fora do território nacional. Logo a seguir está a Área Metropolitana de Lisboa (31,6%) e o Centro (8,9%).

Os dados do INE indicam, assim, que a dinâmica dos estrangeiros no mercado residencial português é desigual, tendo um peso muito diferente de região para região. E é precisamente no Algarve onde a atividade destes compradores mais se faz sentir. Os compradores com nacionalidade estrangeira (dentro e fora da UE) representaram 26,2% das 15.123 casas vendidas na região algarvia em 2022 e 37,9% dos cerca de 4,3 mil milhões de euros movimentados.

Também as regiões autónomas da Madeira e dos Açores foram dos territórios que mais sentiram o contributo dos compradores estrangeiros (embora numa escala bem inferior à do Algarve):

• na Região Autónoma dos Açores: os compradores internacionais representaram 7,0% do total de transações nesta região e 7,8% do valor apurado em 2022;
• na Região Autónoma da Madeira: a percentagem do número de compras de casas pelos compradores com domicílio fiscal fora do território nacional foi de 8,8% e em valor de 14,8%.

O Norte é mesmo a região onde a atividade dos compradores estrangeiros menos é sentida nas contas totais, representando apenas 3% das 47.303 transações de casas registadas em 2022 e 3,6% dos 7,4 mil milhões de euros movimentados no mercado residencial nortenho.