Casas cada vez mais caras em Portugal: preços subiram 70% em 12 anos

Muito mudou em 12 anos. Saímos da crise financeira. O imobiliário e a construção ganharam uma nova vida. Foram criados os vistos gold para estimular o investimento estrangeiro. As condições do crédito habitação tornaram-se mais atrativas à compra de casa. E os preços das casas começaram a dar os primeiros sinais de sobrevalorização em  2018. Chegou a pandemia da Covid-19 em 2020 e a guerra da Ucrânia em 2022, que está a acelerar a inflação na Europa, empurrando a Euribor para terrenos positivos e a fazendo subir ainda mais os custos da construção e os preços das casas. Os dados mais recentes do Eurostat mostram que, em Portugal, as casas ficaram 70% mais caras entre 2010 e o primeiro trimestre de 2022, colocando o nosso país entre os Estados-membros onde os preços das casas mais sobem em toda a União Europeia (UE).

A verdade é que os preços das casas para comprar em Portugal sobem mais rápido que na UE. Isto porque em território nacional aumentaram cerca de 70% nos últimos 12 anos, enquanto nos Estados-membros cresceram, em média, 45%. Na Zona Euro, as casas ficaram cerca de 40% mais caras entre estes dois momentos, revelam os dados do Eurostat publicados na passada sexta-feira, dia 8 de julho de 2022.

Este salto coloca Portugal entre os países da UE onde os preços das casas mais cresceram nos últimos 12 anos. Está na 11ª posição entre os 27 Estados-membros, numa lista liderada pela Estónia. Neste país do leste europeu, as famílias viram os preços das habitações à venda subir 174%. Logo a seguir está a Hungria e o Luxemburgo, onde os preços das casas subiram 152% e 131%, respetivamente. Também a República Checa, Letónia, Lituânia e Áustria viram os preços das habitações mais que duplicar entre estes dois momentos, mostram os dados. Já a menor subida de todas foi registada em Espanha – menos de 5%.

As casas ficaram mais caras em 24 dos 27 Estados-membros da UE. Contrariando a tendência de crescimento registado na maioria dos países, está a Grécia, Itália e o Chipre. Nestes três países, os preços das casas caíram entre o 2010 e o primeiro trimestre de 2022 na ordem dos 23%, 10% e 8%, respetivamente.

Quanto subiram os preços das casas no último ano?

Nada tem travado a inflação dos preços das casas na Europa. Mesmo durante a pandemia da Covid-19, as casas continuaram a ficar mais caras, registando uma subida homóloga média de 5,5% durante 2020 (média de 4,8% em 2019), muito devido à escassa oferta de habitações e à subida dos preços da construção. A verdade é que esta tendência acelerou ainda mais durante o ano passado, atingindo uma média de 8,3%. E mantém-se em 2022: na UE, os preços das casas para comprar subiram 10,5% nos primeiros três meses de 2022 face ao mesmo período de 2021.

Todos os Estados-membros, sem exceção, viram as casas a ficar mais caras no último ano. E contam-se 16 países onde os preços das casas subiram a maior ritmo que na média da UE. O maior salto de todos foi dado pela República Checa (24,7%), seguido da Estónia (21%), da Hungria (20,6%), dos Países Baixos (19,5%) e da Lituânia (19,1%). Já o menor crescimento foi registado no Chipre, de apenas 1%, revelam os dados do gabinete de estatística europeu.

Uma vez mais, Portugal aparece entre os países do espaço europeu onde as casas mais encareceram. Está na 13ª posição, registando uma subida no valor das habitações de 12,9% entre o primeiro trimestre de 2021 e o mesmo período de 2022. Este é o aumento “mais expressivo” desde 2010, apontou o Instituto Nacional de Estatística (INE).

• Bolha dos preços das casas em Portugal: sim ou não?

A verdade é que os preços no mercado residencial português estão a crescer mais do que é recomendado pelas autoridades monetárias e financeiras desde final de 2017/início de 2018 – isto é, mais de 6% ao ano. E, hoje, “continuam a existir sinais de sobrevalorização do imobiliário residencial português”, pode ler-se no Relatório de Estabilidade Financeiro (REF) do Banco de Portugal (BdP). Não são boas notícias, até porque o regulador português liderado por Mário Centeno considera que com este fator e as “alterações nas condições de financiamento bancário” – nomeadamente, a subida dos juros à boleia da Euribor e os novos prazos consoante a idade –, há “o risco de uma redução dos preços no mercado imobiliário residencial”.

Uma análise recente da Bloomberg Economics também concluiu que Portugal é o sexto país com maior risco de bolha imobiliária entre 19 Estados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE). Já, pelo contrário, vários especialistas em imobiliário no país afastam o risco de queda acentuada nos preços das casas, argumentando que:

• Mesmo que a procura de casa diminua por via do aumento de juros dos créditos habitação, a oferta de habitações continuará escassa;
• Os bancos têm condições mais restritas na concessão de crédito habitação do que no passado, o significa que houve uma melhoria no perfil de risco dos mutuários fazendo cair o risco de incumprimento do crédito.

Até agora, o cenário atual marcado pela subida dos preços das casas e as mudanças no crédito habitação parece não estar a afastar as famílias de comprar casa em território nacional. Entre janeiro e março de 2022, foram compradas 43.544 casas no país (ou seja, mais 25,8% que em igual período de 2021). E, estas vendas, juntas, representam negócios na ordem dos 8,1 mil milhões de euros, mais 44,4% face ao ano anterior, revelam os dados do INE.

Também os dados do BdP confirmam que mesmo com os juros a subir – a taxa média nos novos empréstimos subiu para 1,26% em maio - as famílias continuam a recorrer ao crédito habitação para comprar casa. Em maio, foram concedidos 1.519 milhões de euros em novos empréstimos da casa (+195 milhões do que em abril), sendo este o segundo maior valor em novos créditos habitação concedido desde janeiro de 2008.

Arrendar casa: continua a ser uma alternativa?

Embora a compra de casa em Portugal continue em alta, a verdade é que este negócio está cada vez mais caro. E nem todas as famílias têm capacidade financeira para suportar os encargos relativos à aquisição de uma habitação própria por via do financiamento bancário, uma operação que requer dar a entrada da casa, pagar impostos e comissões bancárias.  

O mercado de arrendamento é, portanto, a alternativa a estas famílias. Mas também está a ficar mais caro em Portugal, tendo registado uma subida de 25% nos últimos 12 anos, segundo apontam os dados do Eurostat. O INE deu conta que as rendas medianas das casas, que encareceram 6,4% entre os primeiros três meses de 2022 face ao período homólogo, atingindo os 6,16 euros por metro quadrado (euros/m2). Também o número de contratos de arrendamento subiu 19,8% entre estes dois momentos, registando um total de 23.934 entre janeiro e março de 2022.

Esta é uma realidade também observada na maioria dos Estados-membros da UE, que registaram uma subida média de 17% nos preços das casas para arrendar nos últimos 12 anos. Em concreto, as rendas das casas ficaram mais caras em 25 dos 27 estados entre 2010 e o primeiro trimestre de 2022. E os maiores aumentos foram registados na Estónia (+177%), na Lituânia (+127%) e na Irlanda (+77%). Por outro lado, as casas para arrendar ficaram mais baratas na Grécia (-25%) e no Chipre (-1%), mostram os mesmos dados do Eurostat.

Embora este mercado também esteja a ficar mais caro, o gabinete de estatística europeu sublinha que “os preços das casas para comprar cresceram mais do que as rendas em 19 Estados-membros da UE, comparando o primeiro trimestre de 2022 com 2010”.