Imóveis do Estado fintam a pandemia e valorizam em 2021

Venda de hospital e valorização dos parques empresariais justificam recuperação dos resultados da gestora de imóveis do Estado.

03 jun 2022 min de leitura

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O mercado imobiliário tem-se mostrado resiliente à passagem da pandemia da Covid-19. E o negócio imobiliário do Estado português, depois de ter sentido os seus efeitos em 2020, conseguiu iniciar a rota de recuperação em 2021. A Parpública – que gere parte do património imobiliário público através da Estamo, Baía do Tejo, Consest e Fundiestamo – viu os seus ativos valorizar 1% em 2021 face ao ano anterior, ascendendo aos 1.297 milhões de euros, recuperando, assim, para níveis pré-pandemia. O “acréscimo dos ativos” da Estamo e a “valorização extraordinária” dos parques empresariais da Baía do Tejo estão por detrás deste aumento, explicam no Relatório e Contas do Exercício de 2021, publicado esta semana pela Parpública e analisado pelo idealista/news.

Sobre o segmento imobiliário do grupo, a Parpública esclarece, desde logo, que o negócio se mantém “estável” e que continua a ter “uma expressão relevante” na sua atividade, representando cerca de 12% dos ativos consolidados, que se encontram quase todos financiados por capitais próprios.

E adianta ainda que os ativos imobiliários ascendiam no final de 2021 ao valor de 1.297 milhões de euros, "apresentando um aumento de cerca de 16,1 milhões de euros (+1%) em relação ao ano anterior, salientando-se o acréscimo dos ativos da Estamo e da Baía do Tejo, em cerca de 6,8 milhões de euros e 8,9 milhões de euros, respetivamente”, lê-se no documento publicado na página oficial da Parpública esta terça-feira, dia 31 de maio de 2022.

Esta valorização do imobiliário público permitiu que os imóveis recuperassem quase por completo o seu valor depois da queda registada em 2020 – recorde-se que o valor dos ativos passou de cerca de 1.299 milhões de euros em 2019 (antes da pandemia) para 1.281 milhões de euros em 2020 (-18,8 milhões). Com a recuperação assinalada em 2021, a diferença existente no valor dos imóveis públicos entre o período pós e pré-pandemia ficou reduzida a dois milhões de euros.

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Venda de ativos dá gás ao volume de negócios

Também o volume de negócios do imobiliário público prosperou em 2021, já que aumentou dos 58 milhões de euros registados em 2020 para os 68,8 milhões de euros apurados no final do ano passado, refletindo um aumento de 18% e iniciando, assim, a rota de recuperação depois da queda acentuada registada entre 2020 e 2019 devido à pandemia.

Esta subida no volume de negócios em 2021 é justificada pela atividade desenvolvida pela Estamo e pela Baía do Tejo, que completam cerca de 96% do volume faturado. E, sobretudo, pela venda de dois ativos levada a cabo pela Estamo – o antigo hospital do Desterro e um terreno em Alcabideche – que juntos representaram movimentos de 10,5 milhões de euros.

No que diz respeito “aos resultados deste segmento [imobiliário], atingiram em 2021 cerca de 36,1 milhões de euros, verificando-se também neste indicador um aumento acentuado de cerca de 19% em relação a 2020 (30,2 milhões de euros) principalmente pelas referidas vendas na Estamo, mas também devido à valorização extraordinária dos ativos da Baía do Tejo”, esclarecem ainda na mesma publicação. Apesar da recuperação, há que salientar que os resultados estão ainda estão aquém dos apurados antes da pandemia, em 2019, de 58,6 milhões de euros.

A gestão e promoção deste património do Estado a cargo da Parpública está distribuído pelas suas quatro sociedades, cujo capital é integralmente detido pelo grupo estatal:

Estamo;
Baíxa do Tejo;
Fundiestamo;
Consest.

E o idealista/news foi perceber como foi a atividade imobiliária de cada uma delas ao longo de 2021.

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Estamo equilibra contas com venda de antigo Hospital do Desterro

“No ano de 2021, apesar dos efeitos da pandemia e a incerteza em relação à valorização dos ativos no mercado imobiliário, a Estamo realizou vendas no valor global de 10,5 milhões de euros, salientando-se a alienação do antigo Hospital do Desterro, em Lisboa, por 10,38 milhões de euros no final do ano”, lê-se no relatório. O outro ativo vendido diz respeito a um terreno em Alcabideche por 152.425 euros, segundo refere a Estamo no seu website.

Apesar da pandemia ter travado as vendas de imóveis na Estamo em 2020, os objetivos para o triénio de 2019-2021 foram atingidos quase na totalidade (96%), já que foram realizadas vendas de ativos da Estamo na ordem dos 84,4 milhões de euros, quando estavam previstas vendas acumuladas de 88 milhões de euros.

E a venda do hospital à Mainside Investments (conhecida por ter sido a promotora do LX Factory) foi o principal negócio responsável pelo volume de negócios apurado em 2021 (incluindo compensações), que aumentou em 23% face ao observado em 2020 e atingiu os 57,3 milhões de euros – ainda assim é metade do registado em 2019, antes da pandemia (119,5 milhões de euros).

Antigo Hospital do Desterro, Lisboa / Google Maps

O valor da carteira sob gestão desta sociedade do Estado português reduziu-se de 1,4 mil milhões de euros em 2010 para 851,5 milhões de euros em 2021, sobretudo por três motivos:

Ritmo das vendas nos últimos anos;
Não haver compra significativas;
Impacto das imparidades e reduções de justo valor no período da crise.

As principais fontes de receitas de 2021 da Estamo continuam a ser os arrendamentos e compensações por ocupação de espaços - mais de metade dos ativos encontram-se arrendados e resultaram numa faturação de 47,6 milhões de euros em 2021. Mas a “recuperação das dívidas faturadas tem sido um desafio constante”, assumem no documento indicando mesmo que a taxa final de recebimentos foi de 51% em 2021, “o que traduz numa trajetória indesejável deste indicador (69% em 2020)”.

Baía do Tejo: parque empresarial do Barreiro apresenta “forte valorização”

A Baía do Tejo está hoje focada em promover e gerir os parques empresariais situados no Barreiro, Seixal e Estarreja e não só. Depois de o Estado Português lhe ter transferido, em maio de 2019, o território da Margueira, esta sociedade também está encarregue de conduzir a sua venda no âmbito do projeto “Cidade da Água”.

O património imobiliário da Baía do Tejo estava avaliado em 273 milhões de euros em 2021 (+2,5% que em 2020 e +3,3% que em 2019). E cerca de 44,65% estava arrendado ou para arrendamento, refere o relatório. A verdade é que se assistiu a uma “valorização extraordinária dos ativos da Baía do Tejo em 2021”, aponta o relatório.

No documento explicam que foi registado um “efeito não monetário dos ganhos de justo valor das propriedades de investimento que atingiram o valor de 5,95 milhões de euros em 2021 (1,39 milhões em 2020)”. E este aumento ocorreu, sobretudo, porque o parque empresarial do Barreiro – que representa 75% do total das propriedades de investimento – apresentou “uma forte valorização” na ordem dos 5,82 milhões de euros.

E os imóveis poderão valorizar ainda mais já que a Baía do Tejo vai apostar 6,6 milhões de euros na sua requalificação ambiental, no seguimento das candidaturas aprovadas no âmbito do Programa Portugal 2020. E candidaturas a este e outros programas estão em cima da mesa.

Parque empresarial do Barreiro / Google Maps

Rendas dos parques empresariais caem 1%

A principal fonte de receitas da Baía do Tejo são mesmo rendas e taxas de cedência dos parques empresariais que tem sob sua gestão – sobretudo o parque empresarial do Barreiro (70%). E a faturação foi de 8,45 milhões de euros em 2021, um valor 1% inferior em relação a 2020. “As rendas e taxas de cedência cobradas (...) reduziram-se ligeiramente mesmo tendo em conta que o número de clientes em 2021 manteve-se igual a 2020 (com ligeiras variações entre os 4 parques empresariais geridos) e a área total contratada aumentou em 2021 cerca de 3.557 m2 (6.823 m2 em 2020)”, lê-se na publicação.

No que diz respeito à gestão dos parques empresariais da Baía do Tejo, o relatório destaca que:

Há uma tendência para a instalação de empresas no Barreiro, “devido às próprias características dos espaços disponíveis, de empresas e instituições ligadas à arte, cultura e conhecimento”, explicam;
O parque empresarial de Estarreja tem aumentando o seu resultado operacional ao longo dos anos, acumulando um crescimento de cerca de 10% desde 2017 até ao ano em análise.
Mais custos operacionais: houve o aumento dos Fornecimentos e Serviços externos (+5%), em grande parte, devido à subida das despesas com vigilância, segurança e limpeza (em conjunto +6% face a 2020), mas também devido ao incremento dos custos com eletricidade (+14% face a 2020).

A valorização dos parques empresariais em 2021 – em especial o do Barreiro – a par dos aumentos dos outros rendimentos e ganhos, tiveram um impacto positivo nos resultados anuais da Baía do Tejo:

EBITDA de 2021 ascendeu a 7,89 milhões de euros – um aumento acentuado face aos 2,22 milhões de euros de 2020;
Resultado líquido apurado em 2021 aumenta fortemente face ao ano anterior (+280% face a 2020), apurando-se um valor de 5,96 milhões de euros face aos 1,57 milhões de euros registados no ano anterior.

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Fundiestamo sobe valor dos fundos imobiliários sob gestão em 0,3%

A Fundiestamo dedica-se à rentabilização do património público, através da atividade de gestão de fundos de investimento imobiliário. No final de 2021, o valor dos fundos imobiliário sob gestão ascendia a 275 milhões de euros (+0,9 milhões que em 2020). E este valor está disperso por três fundos:

Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “FUNDIESTAMO I”;
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Aberto “IMOPOUPANÇA”
Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado – Fundo Especial de Investimento Imobiliário (“FNRE”).

As receitas operacionais de 2021 da Fundiestamo totalizaram 2.475.208 euros, 1% abaixo das verificadas em 2020. E o resultado líquido subiu fixando-se nos 211 mil euros, superior aos 98 mil euros registados no ano anterior. Já os custos operacionais em 2021 no valor de 2,2 milhões de euros foram ligeiramente inferiores aos do ano passado (2,35 milhões de euros) e resultam sobretudo das despesas com o pessoal e outras despesas administrativas - esta últimas desceram 23% face ao ano passado devido à redução dos custos com serviços jurídicos e ao término do processo de internalização dos serviços de contabilidade e 'back office' dos fundos Fundiestamo I e do Imopoupança.

“O esforço de reestruturação efetuado nestes últimos anos pela Fundiestamo, iniciado a quando da missão acometida à Sociedade no âmbito do FNRE, ditou o ajustamento da sua estrutura de gestão e operacional e, teve como resultado a evolução positiva registada pela Sociedade Gestora, particularmente no que se refere à otimização dos ativos sob gestão, quer pela internalização de algumas áreas relevantes, quer pelo avanço demonstrado na criação e gestão dos subfundos FNRE, perspetivando um futuro de equilíbrio económico e financeiro da Sociedade”, refere o documento.

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Consest: construção de casas novas em Amadora à espreita

A Consest é a entidade responsável por promover o desenvolvimento urbanístico de um terreno com cerca de 59 hectares, situado na Falagueira (Amadora, distrito de Lisboa). E vai fazê-lo em duas vertentes distintas: a primeira diz respeito ao desenvolvimento imobiliário do ativo e a segunda o acompanhamento do litígio que opõe a Consest à sociedade Cottees.

Em relação ao desenvolvimento imobiliário do terreno na Falagueira, localizado na Amadora, o relatório dá conta dos seguintes avanços:

Processo de licenciamento de prédio urbano com 36 mil m2: emissão do alvará de construção está previsto para o primeiro semestre de 2022;
Prédio urbano com 545 mil m2 passou a integrar a Bolsa de Habitação do IHRU: a Consest, a Câmara Municipal da Amadora e o IHRU chegaram a acordo em 2021 para “promover a construção de casas de habitação acessível e potenciar o valor do ativo da Consest”.

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Sobre o litígio que opõe a Conses à Cottes, o “único desenvolvimento deste processo em 2021” foi a receção de uma comunicação em que o “Tribunal da Relação de Lisboa determinara a remessa dos 59 volumes que constituem o processo para as instalações onde o Tribunal Arbitral funcionara”. Sendo este assunto da alçada da Cottees, esta sociedade pronunciou-se “declarando o seu interesse na reconstituição do Tribunal Arbitral – ainda que com outro regulamento e distintos prazos – referindo, todavia, que devido à pandemia só pretenderia dar início ao incidente de liquidação posteriormente, o que ainda não sucedeu”, explicam no relatório.

“A atividade da Consest continua a depender totalmente dos suprimentos da Parpública, tendo como principais gastos os fornecimentos e serviços externos com a operação normal da sociedade e os impostos suportados com o IMI e AIMI dos seus ativos”, conclui o documento.