Mais casas no mercado?

Várias cidades portuguesas, como Lisboa e o Porto, têm vindo a ganhar uma nova vida ao longo da última década, por via da reabilitação urbana, tornando-se cidades mais bonitas e apetecíveis para viver, visitar e investir. E esta transformação das cidades só é possível com players a operar no mercado imobiliário como a Splendimension, que compra edifícios, reabilita-os e coloca, sobretudo, casas novas no mercado. Nos últimos dez anos, a empresa gerida pelo libanês Salah Osseiran diz ter investido entre 80 e 100 milhões de euros na reabilitação de imóveis em Portugal, uma área que tem vindo a reunir incentivos nos últimos anos, como IVA a 6% e o agravamento do IMI de imóveis devolutos. Mas ainda há mais a fazer para acelerar a reabilitação urbana no nosso país: “O que rapidamente nos faria ter mais imóveis no mercado era melhorar a questão do licenciamento”, adiantou ao idealista/news Pedro Alves, membro do conselho administração da Splendimension.

Tudo começou em meados de 2012, quando o principal acionista da Splendimension, Salah Osseiran, se apercebeu, numa viagem de negócios a Lisboa, que o mercado imobiliário português estava a começar a mexer e que havia a necessidade de reabilitar os centros históricos das cidades.

“Desde o início, a política que adotámos foi focar-nos sempre na reabilitação, porque entendemos que havia essa necessidade e também essa oportunidade. Quando viajámos por outras cidades europeias, não vimos em mais lado nenhum aquilo que acontecia - e ainda, de alguma forma, acontece -  nos centros históricos das cidades portuguesas, completamente deixadas ao abandono. E essa foi, de facto, a visão do senhor Salah Osseiran: foi perceber que era impossível que as coisas não evoluíssem de forma diferente, desde que houvesse vontade para o fazer”, conta ao idealista/news Pedro Alves, da Splendimension.

Foi assim que o investidor Salah Osseiran - que é libanês, mas tem também passaporte português desde os anos 80, porque viveu em Portugal na altura criando uma ligação afetiva com o país – decidiu avançar com um conjunto de investimentos imobiliários em Portugal, começando por comprar alguns imóveis em Lisboa logo em 2012. Anos mais tarde, entre 2016 e 2017, a Splendimension intensificou a procura de edifícios para reabilitar e identificou um conjunto de ativos não só em Lisboa, mas também no Porto, numa lógica de diversificação. Um dos edifícios históricos que chamou a atenção da sociedade foi precisamente o Palácio Bijou, situado na cidade Invicta, que comprou à EDP, reabilitou e transformou em 32 casas novas e 2 lojas.

Quais são os edifícios históricos que a Splendimension está a reabilitar?

Agora, a Splendimension - um fundo de investimento sob forma de sociedade – já conta com 12 projetos imobiliários em Lisboa e cinco no Porto, somando um investimento total entre os 80 e os 100 milhões de euros no país. E, neste momento, a sociedade “está apostada numa política de manutenção de investimento”, adianta ainda Pedro Alves em entrevista. Além disso, tem investimentos previstos entre 15 e 20 milhões de euros para os próximos dois anos.

Reabilitação em Lisboa: já contam com 12 imóveis

“Efetivamente, o nosso maior investimento tem sido em Lisboa [cerca de 70% do valor total]. Já temos 12 imóveis em Lisboa e três já estão totalmente vendidos. Portanto, são projetos que estão encerrados, todos reabilitados. Ou seja, nada aqui é construção de raiz: aquilo que nós normalmente estamos vocacionados para fazer é reabilitação urbana. E procuramos prédios e projetos que estejam mesmo no centro da zona histórica da cidade”, descreve ainda o representante da sociedade estrangeira. Na capital reabilitaram prédios, por exemplo, na Duque de Loulé, na Pinheiro Chagas ou na Travessa do Noronha. E, entretanto, venderam um imóvel na Rua da Junqueira.

Além disso, a Splendimension tem ainda várias obras de reabilitação em curso na capital portuguesa:

• Reabilitação de um prédio com três apartamentos na Rua da Madalena, que já está cerca de 50% vendido;
• Reabilitação de um edifício na Rua de Santa Marta, onde já venderam 10 apartamentos e esperam escriturar até ao final de janeiro;
• Imóvel na Rua das Pretas (paredes meias com a Avenida da Liberdade): estão a aguardar licenciamento e ainda a resolução de algumas questões com antigos inquilinos do prédio. A ideia é aqui construir mais 20 apartamentos;
• Edifício na Rua da Rosa: este foi um dos primeiros edifícios adquiridos pela Splendimension. Trata-se de um prédio pequeno, com quatro apartamentos e uma loja que hoje estão arrendados. “Eventualmente estamos a ponderar se vamos colocá-los no mercado ou não”, adianta o responsável;
• Reabilitação de edifício no Campo Grande: obra já avançou, embora haja questões de licenciamento a concluir. Aqui vão nascer 13 apartamentos;
• “Villa” no Restelo, na Rua Fernão Mendes Pinto: obra está ainda na fase de licenciamento e a ideia é ali construir três apartamentos de luxo;
• Projeto de reabilitação em Benfica: este será um dos maiores projetos da sociedade. Está na fase de licenciamento para colocar 39 apartamentos na Estrada de Benfica. “O nosso projeto em Benfica é claramente marcado por uma atenção para o mercado português”, destaca Pedro Alves.
• Imóvel de escritórios na Avenida José Malhoa: esta era a antiga sede do Instituto de Formação Profissional de Lisboa, que foi reabilitada totalmente. Agora, está na fase de colocação dos escritórios no mercado de arrendamento.

Reabilitação no Porto representa 30% dos investimentos

Também na cidade Invicta a Splendimension tem cinco projetos de reabilitação a avançar, que representam cerca de 30% do investimento total alocado ao mercado imobiliário português. Estes são os edifícios que têm a reabilitação em curso na cidade do Porto pela mão da sociedade estrangeira:

• Reabilitação na Rua Mouzinho da Silveira: o edifício foi adquirido no passado dia 21 de novembro. A empresa pretende aqui construir cinco apartamentos e uma loja e quer iniciar muito em breve o processo de licenciamento;
• Palácio Bijou: um edifício histórico junto ao centro da cidade, que vai colocar 32 apartamentos e duas lojas no mercado, com um investimento total que ronda os 13 milhões de euros;
• Imóvel na Rua de Ceuta (junto à Avenida dos Aliados): deu lugar a 25 apartamentos e já está entre 70%-80% vendido. Quase todas as casas foram vendidas para o programa golden visa. E uma foi vendida a um cidadão português numa ótica de investir para arrendar;
• Dois empreendimentos em curso, um na Rua Padre Cruz e outro na Álvares Cabral, que somam 20 apartamentos. As obras nestes dois projetos já foram iniciadas e o gestor acredita que vai colocar rapidamente os apartamentos no mercado.

Para comercializar estes projetos a Splendimension tem a ajuda de várias imobiliárias. Uma delas é a Amber Star, que é uma “uma parceira a nível nacional” e que está, inclusive, a comercializar o Palácio Bijou, no Porto, em exclusivo, refere Pedro Alves na mesma conversa.

Mas quem é que são os principais compradores das casas que esta sociedade estrangeira está a colocar no mercado? “O nosso segmento de mercado tem sido o médio alto. Uma parte muito significativa das nossas vendas em Lisboa tem sido para clientes nacionais, de classe média e média alta. E o mercado internacional também tem um peso muito grande”, refere ainda o membro do conselho administração da Splendimension.

O que há a fazer para incentivar a reabilitação urbana em Portugal?

A reabilitação urbana em Portugal está a correr a bom ritmo, transformando as cidades. E há cerca de dez anos que houve um reforço de investimentos deste tipo, sobretudo, em Lisboa e no Porto. Mas, ainda assim, há 160.000 casas vazias na Grande Lisboa, de acordo com o estudo “Diagnóstico das Condições Habitacionais Indignas da Área Metropolitana de Lisboa (AML)”, elaborado por uma equipa da Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa por iniciativa da AML, que contou com a colaboração dos seus 18 municípios.

Na opinião de Ana Pinho, coordenadora do estudo e ex-secretária de Estado da Habitação, “não há razão nem desculpa para haver 160 mil imóveis vazios na AML”, disse em entrevista ao idealista/news no final de novembro. Isto porque há, hoje, um conjunto de incentivos à mobilização do parque habitacional para o mercado residencial da AML:

• IVA a 6% na reabilitação de imóveis com mais de 30 anos, dentro ou fora das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU’s);
• Agravamento do IMI de imóveis devolutos em zonas de pressão urbanística;
• Apoios à eficiência energética que incentivam obras de reabilitação;
• Maior rentabilidade do investimento, dada a subida dos preços das casas.

“Se temos incentivos fiscais à reabilitação e, se sabemos que, nesta altura, pela rendibilidade que a colocação no mercado dá, não há problema de sustentabilidade da própria obra (...) parece-me que não há desculpa, de facto, para estes imóveis não virem para o mercado”, conclui Ana Pinho na mesma entrevista.

Também no Porto há ainda vários edifícios habitacionais vazios. O estudo "Radiografia do Mercado de Arrendamento em Portugal 2022" da Aluga Seguro indica que cerca de 15% das habitações situadas na cidade Invicta estão fechadas e desabitadas. Ou seja, mais de uma em cada 10 casas no Porto estão vazias, concluiu o estudo publicado em agosto.

Licenciamentos mais ágeis precisam-se ….

Mas, então, o que falta para que estes edifícios sejam colocados no mercado? E que estímulos podem existir para incentivar ainda mais a reabilitação do parque edificado de Lisboa e do Porto? “O que rapidamente nos faria ter mais imóveis no mercado era melhorar a questão do licenciamento”, começa por explicar ao idealista/news Pedro Alves, da Splendimension. Para isso seria necessário criar “uma capacidade maior das câmaras e das entidades, que são responsáveis pelo licenciamento, de colaborarem com os privados no sentido de colocarmos estes imóveis no mercado”, defende o gestor.

Numa análise rápida, Pedro Alves conta que a sociedade poderia colocar entre 80 a 90 casas no mercado de forma rápida, se a Splendimension não tivesse de passar, em média, dois anos a dois anos e meio em processos de licenciamento. “Agilizar os processos de licenciamento por parte das câmaras é uma medida fundamental, mais do que benefícios fiscais, mais do que incentivos, mais do que qualquer outra medida que tenha custos para os contribuintes”, sublinha ainda Pedro Alves, admitindo, contudo, tem sido feito trabalho, quer no Porto, quer em Lisboa, no sentido de melhorar os processos de licenciamento.

Aqui a responsabilidade de agilizar os processos de licenciamento cabe tanto às autarquias locais, como ao Estado Central, defende o responsável. “Há muito a fazer dos dois lados. Por um lado, a rapidez na aplicação da lei e está muito do lado dos municípios. Por outro lado, a própria legislação, que por vezes é tão complexa e sofre tantas alterações, que cria um labirinto difícil de navegar. É difícil, é mesmo complexo conseguir cumprir com todas as condicionantes que a lei nos impõe e muito bem. Às vezes o que nós pedimos é que a lei seja interpretada de forma uniforme pelos vários municípios e que haja diretrizes claras que permitam aos promotores imobiliários desenvolver a sua atividade”, argumenta Pedro Alves.

… e novas aplicações dos vistos gold também

Além dos incentivos fiscais e da agilização dos licenciamentos, há ainda outros mares a navegar para trazer mais reabilitação para Portugal. Oleg Railean, CEO e cofundador da Amber Star Imobiliária (parceira de negócios da Splendimension), considera que há dois acontecimentos recentes que se “contrariam completamente”: o facto de terem sido identificadas 160.000 casas vazias em Lisboa e o facto de o primeiro-ministro, António Costa, ter assumido no WebSummit que já não precisa mais dos golden visa. “Em relação aos incentivos, é bom que eles existam, mas deviam existir outros incentivos diferentes”, argumenta Oleg Railean.

Na visão do cofundador da Amber Star, uma imobiliária sediada em Vila Nova de Gaia, os vistos gold permitem situações ‘win-win’. Por exemplo, uma das lojas do Palácio Bijou, no Porto, foi adquirida por cerca de 1,4 milhões euros por um investidor estrangeiro para obtenção do vistos gold e vai permitir a uma empresa portuguesa abrir lá os seus escritórios, mediante o arrendamento do espaço. Portanto, “este negócio traz benefícios para Splendimension como vendedor, como para o investidor, que vai ter uma rentabilidade sobre o arrendamento e também vai obter o golden visa”, explica ainda Oleg Railean.

“Quando estamos a falar de situações ‘win-win’ é muito difícil aceitar as palavras do primeiro-ministro, que diz que Portugal já não precisa dos golden visa. Temos é de encontrar as melhores soluções, aquelas que ajudam ao desenvolvimento do mercado imobiliário em Portugal e da economia portuguesa em geral. Porque cada investimento que se faz, de uma certa forma, ajuda o desenvolvimento da economia portuguesa”, conclui o CEO da imobiliária, reforçando que “há milhares de construtores, agências imobiliárias, sociedades de advogados que vivem deste programa e que pagam impostos ao Estado”.

E para encontrar alternativas à aplicação do programa dos vistos gold – que já sofreu alterações no início do ano proibindo aquisição de habitação em Lisboa, no Porto e no litoral para obtenção de autorizações de residência – há que conjugar as necessidades do país com as dos investidores estrangeiros que procuram beneficiar dos vistos gold, fazendo investimentos no nosso país. “Temos de ver também o que investidores precisam, porque eles estão a trazer mais-valia para Portugal. Aqui ninguém está a fazer favor a ninguém. As duas partes devem sair vencedoras. Portugal tem de ganhar com os vistos gold, mas os investidores também têm de ganhar com aquilo que estão a investir”, argumenta.

Para já, o futuro dos vistos gold no nosso país não está ainda decidido. Mas o Governo já criou um grupo de trabalho com os ministérios da Economia, dos Negócios Estrangeiros e da Administração Interna, para avaliar o fim dos vistos gold. O que é certo é que só o anúncio do primeiro-ministro a propósito desta matéria já gerou preocupações na comunidade internacional. “Embora nada esteja decidido, os sinais são preocupantes. E as pessoas que estavam a pensar em investir em Portugal acreditam mais naquilo que diz o primeiro-ministro, do que aquilo que diz a lei portuguesa. Esta situação dá uma imagem negativa para Portugal”, partilha Oleg Railean com o idealista/news.