Preço das casas vai cair até 9% com subida de juros - antecipa BCE

O Banco Central Europeu (BCE) estima que os preços da habitação no conjunto dos países da Zona Euro registem uma descida de até 9% nos próximos dois anos, fruto da subida das taxas de juro no crédito habitação. Isto porque “a dinâmica do mercado imobiliário é muito sensível às taxas das hipotecas”, explicam os economistas que assinaram o artigo publicado no mais recente 'Boletim Económico' do regulador europeu. Só no primeiro trimestre de 2022 registou-se um aumento das taxas de juro dos créditos habitação de 63 pontos base, o que representa o maior aumento semestral alguma vez registado.

Após terem atingido mínimos históricos em 2021, “as taxas dos empréstimos da casa na Zona Euro subiram significativamente desde o início de 2022”, lê-se no documento assinado pelos economistas do BCE Niccolò Battistini, Johannes Gareis e Moreno Roma. Isto aconteceu devido à subida da Euribor para todos os prazos logo no início do ano.

As taxas de referência europeias começaram a dar sinais de subida logo depois do BCE ter anunciado o aumento das taxas de juro diretoras pela primeira vez em 11 anos. E foi isso mesmo que aconteceu em julho: o regulador europeu subiu os juros diretores em 50 pontos base. Cerca de dois meses depois, voltou a fazê-lo, mas desta vez em 75 pontos base, a maior subida alguma vez registada. E estas não deverão ser as únicas: Christine Lagarde, presidente do BCE, já anunciou que deverá voltar a aumentar os juros diretores mais três ou quatro vezes. O objetivo? Assegurar a estabilidade de preços, reduzindo a inflação no espaço europeu dos atuais 9,1% para 2%.

Esta estratégia do BCE de tentar combater a espiral inflacionista por via da subida das taxas de juro tem vindo a ser seguida por vários bancos centrais. Esta mesma terça-feira, o banco central da Suécia, Riksbank, anunciou a sua maior subida na taxa de juros em três décadas, numa semana em que os bancos centrais de todo o mundo devem tomar medidas semelhantes, de acordo o Financial Times (acesso limitado para subscritores).

Espera-se agora que a Reserva Federal (Fed) dos Estados Unidos, o Banco Nacional Suíço, o Banco da Inglaterra e o Norges Bank (da Noruega) sigam o exemplo nos próximos dois dias, com aumentos de 0,5 a 0,75 pontos percentuais.

Como vão reagir os preços das casas ao aumento dos juros no crédito habitação?

“A dinâmica do mercado imobiliário é muito sensível às taxas dos créditos habitação”, concluem os especialistas. Isto quer dizer que a subida dos juros nos empréstimos da casa vai ter efeitos tanto nos preços das casas, como no investimento imobiliário. De acordo com uma projeção linear preparada pelos técnicos do BCE, um aumento de um ponto percentual nas taxas do crédito habitação provoca uma queda de 5% nos preços da habitação após dois anos, bem como uma queda de 8% no investimento imobiliário.

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O contexto em que se vive tem as suas particularidades. As taxas de juro dos créditos habitação estavam em níveis historicamente baixos em 2021 - de notar que a Euribor esteve negativa durante mais de cinco anos. E agora estão a crescer a toda a velocidade à boleia da Euribor. Este cenário, em concreto, poderá ter um impacto maior no mercado residencial.  Segundo os economistas, “o impacto do aumento das taxas de juro nos preços das casas e no investimento em habitação é maior num ambiente de baixas taxas de juros”, isto porque “os juros das hipotecas mais baixos levam a maiores efeitos de desconto sobre as rendas e preços futuros”.

Numa projeção não linear em que se tem em conta uma maior sensibilidade ao preço devido ao ambiente de baixas taxas de juros, o impacto do aumento dos juros em 1 ponto percentual duplica. Ou seja, num ambiente de baixas taxas de juros, a queda estimada nos preços das casas e do investimento em habitação como resposta a um aumento da taxa de hipoteca de 1 ponto percentual é de cerca de 9% e 15%, respetivamente, após cerca de dois anos.

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Mudança nas preferências da casa ajuda a explicar resiliência do mercado imobiliário

Considerando que a subida das taxas de juro tem impacto quer nos preços das casas quer no investimento residencial, os especialistas do BCE destacam, no entanto, que “a forma como o mercado imobiliário evolui é afetada por outros fatores – incluindo os de natureza estrutural – além dos juros dos créditos habitação”.

Entre estes fatores os economistas apontam as mudanças que surgiram durante a pandemia e que levaram as famílias a valorizar certas características das casas como:

• Casas mais espaçosas que permitem o teletrabalho;
• Casas fora dos grandes centros urbanos.

E, neste sentido, admitem que as mudanças induzidas durante a pandemia nas preferências habitacionais podem de alguma forma “contrariar” os efeitos da subida dos juros e, assim, ajudar a explicar “parte da resiliência observada no mercado imobiliário da Zona Euro”.

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*Notícia atualizada às 10:20 do dia 20 de setembro de 2022 com informação complementar e gráficos.