Renegociar crédito habitação: quais são as regras e a quem se destina?

O diploma do Governo que regula o processo de renegociação dos créditos habitação já está em vigor e os bancos têm 45 dias para apresentar soluções aos clientes cuja taxa de esforço já superou os limites previstos.

O conjunto de medidas enquadradas por este decreto-lei visa mitigar o impacto da subida rápida das taxas de juro, tendo em conta o facto de a maioria dos empréstimos para a habitação estar, em Portugal, indexada a taxa variável.

Eis alguns pontos essenciais sobre este processo.

Créditos abrangidos

O diploma estabelece que podem ser renegociados os créditos para compra ou construção de habitação própria e permanente cujo montante em dívida seja igual ou inferior a 300 mil euros e indexados a taxa variável. Este perfil, segundo o secretário de Estado do Tesouro, João Nuno Mendes, abrange “a quase totalidade” dos empréstimos para a compra de casa de habitação.

Destinatários

As medidas de renegociação de crédito têm como destinatários as pessoas que, fruto dos recentes aumentos das taxas de juro, registaram um “agravamento significativo” da taxa de esforço, ou seja, da parcela de rendimento líquido que afetam ao pagamento dos créditos.

Segundo o diploma, considera-se que houve um agravamento significativo da taxa de esforço quando esta atinja 36%, devido a um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo (ou no início do contrato quando este foi celebrado há menos de 12 meses) ou pelo facto de a taxa de juro contratada superar o resultado do teste de stress (simulação para um aumento da taxa de juro de 3%) realizado aquando da celebração do contrato.

Incluídas estão ainda as pessoas cuja taxa de esforço já fosse superior a 36% no período homólogo e se verifique entretanto um aumento da taxa de esforço em cinco pontos percentuais da taxa de juro em mais 3%.

Soluções possíveis

Entre as várias soluções que os bancos podem propor aos clientes de forma a suavizar o impacto da subida das taxas de juro (e baixar a prestação mensal), concretamente do indexante, está o alargamento do prazo de amortização, a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente ou a consolidação de vários contratos de crédito.

Em caso de alargamento do prazo de amortização os bancos terão de fornecer uma proposta de calendário acompanhada do impacto financeiro decorrente desse alargamento, com o diploma a determinar ainda que o cliente tem, querendo ou podendo, um período até cinco anos para retomar o prazo inicial.

Amortizações antecipadas

Este diploma contempla ainda uma suspensão da comissão habitualmente cobrada pelos bancos em caso de amortização (total ou parcial) antecipada do empréstimo, determinando que a mesma não pode ser cobrada até 31 de dezembro de 2023. Neste caso não se aplica o limite dos 300 mil euros do valor do crédito.

Isenção o Imposto do Selo

As operações de “alteração do prazo da qual resulte imposto a pagar, em função do diferencial de taxa aplicável” de “prorrogação do prazo” e “a celebração de um novo contrato de crédito” realizadas no âmbito deste decreto-lei estão isentas de Imposto do Selo, na sequência de uma proposta de alteração do PS apresentada pelo Orçamento do Estado.

Tratando-se de matéria fiscal, este ponto não poderia estar contemplado no decreto-lei do Governo, sendo a medida concretizada por via da lei orçamental.

Prazos para os bancos

O decreto-lei entrou em vigor este sábado com os bancos a disporem de 45 dias contados a partir daquela data para apresentarem as soluções aos clientes confrontados com um agravamento significativo da taxa de esforço, nos moldes definidos.

Tal como João Nuno Mendes tinha referido e o diploma prevê, os bancos têm igualmente de fazer uma proposta aos clientes quando estes lhes transmitam factos que indiciam uma degradação da sua capacidade financeira.

Aos bancos cabe ainda fazer o acompanhamento da taxa de esforço, de forma a averiguarem a existência de indícios de agravamento significativo daquela taxa com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte refixação da taxa de juro.

Para este efeito podem solicitar ao cliente as informações e os documentos “necessários e adequados” à verificação, tendo este 10 dias para os facultar.

Taxa de esforço

A taxa de esforço é o rácio entre o valor da prestação mensal (de todos os empréstimos) e os rendimentos mensais dos clientes, sendo estes considerados pelo seu valor líquido de impostos e de contribuições obrigatórias à Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada às instituições pelos mutuários, dividido por 12 meses.

Tratando-se de trabalhadores dependentes é tido em conta o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses. Já para os trabalhadores independentes ou com rendimentos irregulares, releva o rendimento mensualizado.